Сдача жилплощади в аренду нередко связана с рядом сложностей, знать которые необходимо каждому арендодателю. Один из важных вопросов - быстрый поиск надежных арендаторов. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как быстро найти квартирантов, соблюдая закон и не теряя при этом выгоду.

○ Кто имеет право сдавать квартиру или комнату.

Согласно российскому законодательству, сдавать жилплощадь может, в первую очередь, только собственник.

• «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ)».

Таким образом, законом не запрещено право выступать в роли арендодателя третьим лицам, при условии наличия нотариальной доверенности от владельца жилья.

Если недвижимость закреплена за несколькими собственниками, необходимо получить письменное разрешение на операции с недвижимостью от каждого из них, заверенное нотариально. Также допускается их личное присутствие при заключении сделки без оформления письменного согласия.

Собираясь сдавать квартиру/комнату в аренду, собственник также должен получить согласие от всех прописанных на жилплощади лиц.

○ Как сдавать: ИП или физическое лицо.

Получение статуса индивидуального предпринимателя не является обязательным для будущего арендодателя. Можно сдавать жилплощадь как физическое лицо, оплачивая соответствующую сумму налога.

Решение о необходимости регистрации ИП зависит от того, насколько оно выгодно. Преимуществом такого статуса является только возможность выбора варианта налогообложения, тогда как для физического лица есть только один вариант – 13% от дохода по НДФЛ. При этом регистрация ИП имеет ряд недостатков:

• Необходимость уплаты страховых взносов, составление регулярной отчетности по ним и ответственность за нарушение порядка.
• Обязанность ведения учета расходов и доходов.
• Если жилплощадь будет продана, доход от сделки не будет освобожден от налогообложения, тогда как для физических лиц есть подобная возможность, если недвижимость находилась в собственности более 3 лет.

Таким образом, сохранение статуса физического лица упрощает процедуру сдачи жилплощади в аренду. Однако налог от доходов при этом выше, чем для ИП. Поэтому вопрос о решении статуса арендодателя решается в индивидуальном порядке, исходя из индивидуальных предпочтений.

○ Подготовка к сдаче.

Для подготовки квартиры/комнаты для сдачи в аренду нужно:

• Привести в порядок документы на жилплощадь.
• Погасить долги по коммунальным услугам.
• Подготовить комнаты (сделать косметический ремонт при необходимости).
• Проверить сантехнику и отремонтировать ее, если потребуется.
• Сделать генеральную уборку.
• Убрать из квартиры особо ценные и памятные вещи.
• Поставить мебель и бытовую технику.

Правильно подготовленное жилье, увеличивает стоимость аренды примерно на 50% и намного упрощает поиск квартирантов, поэтому важно обратить внимание на подготовительные мероприятия.

○ Как найти квартирантов.

Поиск нанимателя жилья является значимым этапом арендных действий, потому что от его надежности зависит стабильность дохода и отсутствие проблем с жилплощадью. Найти квартиранта можно через посредника или самостоятельно.

✔ Агентства.

К услугам риэлторов стоит обращаться, если вы не хотите тратить время на поиск квартирантов и проверку их благонадежности либо не уверены в своих силах. При этом важно правильно выбрать агентство, потому что количество мошенников среди риэлторов неуклонно растет. Делая выбор, обратите внимание на:

• Время работы на рынке недвижимости.
• Процент успешных сделок.
• Отзывы клиентов.
• Профессионализм сотрудников.

При этом следует учитывать, что услуги риэлторов платные, однако процент от заключаемой сделки им, как правило, выплачивает квартирант.

✔ Объявления.

Это один из способов самостоятельного поиска жильца. Можно дать объявление в печатные издания и телевидение, в специальные рубрики. Плата за размещение небольшая, а эффект достаточно быстрый. При этом проверка благонадежности потенциального квартиранта ложится на плечи арендодателя.

✔ Интернет.

Еще один способ быстро найти нанимателя, не привлекая посредников. Можно подать объявление на популярные сайты www.avito.ru , www.irru.ru , www.domofond.ru и т.д. Также стоит разместить информацию о поиске квартиранта и требованиях к нему на своих личных страничках в соцсетях. Это бесплатный, но довольно эффективный способ найти жильца достаточно быстро.

✔ Личные контакты.

Нередко можно найти желающих снять квартиру и среди личных знакомых. В данном случае вы не потратите деньги на проверку квартиранта и будете уверены в адресе постоянной регистрации. Однако этот вариант сдачи имеет и недостатки. Нельзя исключать риск, что пользуясь знакомством, наниматель будет задерживать арендную плату или вовсе просить уменьшить ее. В подобном случае не все могут отказать в просьбе в ущерб себе, поэтому стоит учитывать возможность такого развития событий, решая, сдавать жилье знакомым или нет.

○ Изучение квартирантов.

Собираясь сдавать свою жилплощадь посторонним людям, стоит провести хотя бы минимальную проверку их личности. Сделать это можно следующим образом:

• Попросить подтвердить свой доход при помощи справки 2-НДФЛ или показать документы на машину или иную собственность.
• Проверить представленный паспорт по какой-либо общедоступной базе (например, http://services.fms.gov.ru/).
• Проверить наличие кредитных задолженностей по сайту судебных приставов (http://www.fssprus.ru/iss/ip/).

Здесь следует учитывать, что по закону, наниматель обязан предоставить только паспорт, все остальные документы он может продемонстрировать исключительно по собственному желанию. Поэтому требовать арендодатель этого не может, но может насторожиться при отказе на подобную просьбу.

○ Сдаем по договору или без договора.

Заключение арендной сделки может проходить по устной договоренности либо письменному соглашению. В первом случае, стороны должны быть готовы к тому, что условия договора могут быть не соблюдены контрагентом, а ответственности за это у него не будет. Поэтому желательно сдавать жилплощадь по договору, для того, чтобы быть уверенным в соблюдении своих прав. Подготовить документ можно самостоятельно либо прибегнуть к услугам нотариуса. Важно учитывать, что если квартирантом будет являться физическое лицо, то составляется договора найма жилого помещения. А если квартирой будет пользоваться юридическое лицо, нужно подготовить договор аренды.

• «1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
• 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ)».

○ Заключение договора и подписание документов.

В документе должны присутствовать все необходимые пункты простого договора:

• Информация о сторонах сделки.
• Описание предмета договора.
• Срок аренды.
• Стоимость аренды.
• Права и обязанности сторон.
• Ответственность за неисполнение своих обязательств.
• Возможность наступления форс-мажорных обстоятельств.
• Дополнительные условия (возможность проведения ремонта в счет аренды, сдача в субаренду и т.д.).
• Реквизиты и подписи сторон.

Также необходимо учесть все риски: возможность повышения арендной платы, штраф за досрочное расторжение договора и др.

Стоит учитывать, что чем больше деталей будет отражено в договоре, тем выше гарантия защиты прав участников сделки.

Помимо договора, участники сделки должны подписать:

• Акт приема-передачи имущества, в котором отражено реальное состояние жилплощади, а также зафиксированы показания всех счетчиков на момент заключения соглашения.
• Опись имущества, где подробно указано, какие вещи и в каком количестве передаются нанимателю во временное пользование.

○ Регистрация договора.

Договор найма не подлежит государственной регистрации, независимо от срока его действия. Что касается арендного соглашения, его нужно зарегистрировать в Росреестре или отделении МФЦ, если он заключен на срок более 1 года.

• 1. «Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
• 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
• 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ)».

Для регистрации нужно:

• Оплатить госпошлину в установленном размере (10000 руб. для физлиц и 15000 руб. для юрлиц). Оплата производится каждым участником в равной доле либо обязанность возлагается на одну из сторон (данный пункт должен быть прописан в договоре).
• Написать заявление от лица одного из участников сделки, приложив нотариально заверенное согласие других собственников или прописанных лиц на заключение арендного договора.

○ Как брать плату.

Способ передачи оплаты за проживание обговаривается сторонами. Расчет может быть:

• Наличным (в этом случае необходимо каждый раз составлять и подписывать расписку о передаче денежных средств).
• Безналичным (подтверждением перечисления будут выступать банковские выписки).

Оплата может производиться:

• Каждый месяц.
• Раз в квартал.
• Единовременно один раз в год.

Закон не предусматривает обязательной формы арендной платы и ее периодичности.

○ Уплата налогов и бухгалтерский учет.

Согласно закону, сдача жилья в аренду предполагает уплату налогов в установленном размере.

• «Налогоплательщики - физические лица по налогам, уплачиваемым на основании налоговых уведомлений, помимо обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, обязаны сообщать о наличии у них объектов недвижимого имущества и (или) транспортных средств, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в налоговый орган по своему выбору в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов в отношении указанных объектов налогообложения за период владения ими (п. 2.1 ст. 23 НК РФ)».

Если речь идет о физическом лице, его налог от дохода от аренды составляет:

• 13% для резидентов страны.
• 30% для иностранных граждан.

Зарегистрировав статус ИП, арендодатель может уплачивать налоги в размере 6% от дохода, выбрав упрощенную систему налогообложения. При этом он должен вести бухгалтерский учет и запись доходов и расходов.

○ Ответственность при сдаче квартиры.

Если обнаружится, что арендодатель не платит налоги с доходов от сдачи жилплощади в аренду, на него может быть наложен штраф от 20% до 40% помимо взыскания суммы утаенной суммы.

• «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 1 ст. 122 НК РФ).
• Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 3 ст. 122 НК РФ)».

Если сумма неуплаты признана особо крупной, наказание регулируется Уголовным кодексом РФ и предусматривает штраф либо лишение свободы.

• «Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, -наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года».

Здесь нужно учитывать, что крупным размером считается сумма больше 900000 руб., когда размер неуплаченного налогового долга составляет 10% от указанной суммы.

Собственник согласно ст.209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Следовательно, собственник комнаты вправе, в том числе, сдать в наем (аренду, предоставить в безвозмездное пользование) свою комнату в коммунальной квартире. что касается вопроса нужно ли получить согласие у соседей-собственников по коммунальной квартире на реализацию данного права? существуют две позиции на этот счет.

1)Комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Безусловно, комната – это часть квартиры согласно ст.15 ЖК РФ: «4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире». Но в данном случае имеется ввиду комната, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. Понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире). Но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности.

Если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. Это дело собственника. Т.е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. И позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.

2)ЖК РФ установил, что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире)».

Исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.

но здесь нужно учитывать, что сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире.

Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».

Значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.

Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».

Представляется доказанным, что собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире.

Сдача же комнаты в наем само по себе не ущемляет прав соседей по квартире.

с уважением, Рыбакина И.А.

В очень редких случаях проживание на одной территории с незнакомыми людьми оказывается достаточно удобным, даже если полностью соблюдаются правила сдачи комнаты в коммунальной квартире 2019 года. Возникает множество споров. Особенно, если это связано с местами общего пользования. Здесь существуют свои требования, которых должны придерживаться как владельцы, так и проживающие.

Недавно был принят новый закон о приватизации жилья. Согласно его пунктам, после регистрации документов на жилое помещение новый владелец имеет право распоряжаться объектом по своему усмотрению. Это касается таких действий, как:

1. Сдача в аренду.
2. Продажа.
3. Обмен.

Главное, чтобы особенности проводимой сделки не противоречили действующему законодательству. И не препятствовали сохранению прав у других лиц.

Владелец жилья может сдавать в аренду объект полностью либо частично. Надо только помнить о нормах относительно жилых помещений. Одному человеку нужно предоставить не менее 12 квадратных метров. В правилах сдачи комнат в коммунальной квартире 2019 года написано, что запрещено извлекать коммерческую прибыль, когда речь идет об обычных гражданах.

Договор требует использования письменной формы при оформлении. В документе нужно подробно описать предмет соглашения, включая такие характеристики, как:

1. Штрафы за нарушение условий.
2. Порядок расчётов.
3. Сумма предоплаты.
4. Цель использования.
5. Место положения.

Если присутствует несколько собственников, то каждый из них должен дать своё согласие. После этого будет легче разобраться, как сдать комнату.

Детали эксплуатации мест общего назначения требуется установить как можно подробнее. Это особенно касается коридоров и кухонь, санузлов. Важно договориться о порядке расчётов за предоставление коммунальных услуг. Отдельно рекомендуется обсудить время, когда допустим приём гостей, нарушение покоя. Тогда в будущем проблем с жильцами будет меньше.

Согласие от соседей при сдаче в аренду не требуется. Но всё же не помешает заручиться поддержкой, в устной или письменной форме. Иначе возникают разногласия, из-за которых новые жильцы не будут задерживаться надолго. Можно оформить такие согласия в качестве дополнения к договору. Нужно ли согласие соседей? Да, без его получения придётся обращаться к судебным инстанциям.

Найм и аренда

Необходимо также разобраться с некоторыми тонкостями использования юридической терминологии.

Под арендой обычно имеют в виду предоставление жилья другим лицам во временное пользование. Договор аренды подлежит государственной регистрации, если он заключается сроком на два года и более.

Он оформляется после того, как сторонам удалось прийти к компромиссу по всем вопросам, имеющим значение. Из обязательных требований для договора по сдаваемой площади значение имеют следующие:

1. Однозначность документа.
2. Лаконичность.
3. Чёткость.

Важно! Арендодатель, арендатор – две основные стороны соглашения. Участники сделки – наймодатель и наниматель, когда речь идёт о неприватизированных объектах. Типовые бланки вполне допускаются к использованию при оформлении подобных соглашений. Подписи сторон должны заверять каждую страницу. Даже если согласие соседей на сдачу комнаты дано не было.

Акт должен в любом случае содержать следующую информацию:

• Об условиях, порядке расторжения.
• Касательно сроков действия соглашения.
• Описание возможных форс-мажорных обстоятельств, поиска выхода из них.
• Порядок оплаты. Отдельно описывают процесс возмещения материального ущерба, если арендуемое имущество испорчено.
• О лице, несущем ответственность за оплату коммунальных услуг.
• Права и обязанности, для каждой стороны.
• Описание реквизитов, личных данных участников сделки.
• Наименование документа, сопровождаемое указанием на дату и место составления. Это нужно, даже если соседи ранее не соглашались на сделку.

Не существует серьёзных отличий между договором по аренде на обычные объекты и на коммунальные квартиры. Исключение – неприватизированное жильё. В случае его присутствия потребуется согласие не только от каждого из членов семьи, но и от представителей Жилищного Комитета, соседей. В рамках данного договора важно соблюдать норму, согласно которой один человек должен получить в своё распоряжение не менее 12 квадратных метров площади. Условия пользования общим имуществом прописываются обязательно.

Владелец помещения должен самостоятельно подготовиться к заключению сделки. Можно использовать рекламу, самостоятельно искать возможных клиентов. Для этого просматривают специализированные интернет-порталы, либо приглашают специалистов из агентств недвижимости. Второй вариант – предпочтительный, поскольку сводит к минимуму вероятность натолкнуться на мошенников.

Сама комната тоже должна быть подготовлена к аренде. Рекомендуется совершать следующие действия:

• Проведение небольшого ремонта.
• Избавление от старой, ненужной мебели.
• Обеспечение жилья современными коммуникациями в полном объёме.

Это позволит увеличить стоимость аренды. У владельца появится шанс увеличить свою прибыль.

Лучше заранее позаботиться о подготовке документов по закону, которые могут быть востребованы среди клиентов. Срок действия договора определяется сторонами самостоятельно. Документы бывают краткосрочными либо долгосрочными. Само наличие договора позволяет каждой стороне получить больше гарантий, защитить свои права. Особенно, когда клиента искали путём подачи объявления «сдам комнату».

Будущих жильцов необходимо сразу же ознакомить с правилами проживания на территории того или иного объекта. От этого будет зависеть то, как себя поведут соседи. Отдельного разъяснения требует время, когда можно пользоваться ванной, санузлом. Если это необходимо, соответствующая информация вносится в документ. Первое время владельцу рекомендуется самостоятельно следить за оплатой по аренде и коммунальным счетам, исполнением договора в целом. Это делается после того, как сдать комнату в коммунальной квартире удалось.

Кроме того, существуют нормативы по проживанию на территории коммунальных квартир, за регулирование которых отвечают определённые законодательные акты.

Выводы

Тот, кто сдаёт комнату в коммунальной квартире, должен учитывать следующие особенности:

1. Аренда допустима не только для отдельных жилых помещений, но и для комнат, относящихся к коммунальным квартирам.
2. Договор заключается по стандартной форме, практически не имеющей отличий от других подобных соглашений.
3. Лаконичность, только однозначные толкования – самые важные требования к документу.
4. Обязательно подробное описание правил эксплуатации для объектов общего пользования.
5. Акты подлежат обязательной регистрации, если они действуют дольше одного года.
6. Если комната приватизирована, то достаточно согласия только от самого собственника. Если же приватизация не оформлена, потребуются дополнительные разрешения. Иначе сдавать объекты нельзя.

Обычно люди, проживающие одни, сдают комнату в квартире с условием совместного проживания, так как не хотят жить одни, и им требуется дополнительный заработок. Перед этим возникает вопрос, как найти квартиранта, чтобы всё сделать по закону, получить дополнительный заработок, и жить спокойно. Из этой статьи вы узнаете как сдать комнату в коммунальной квартире в аренду правильно и без посредников, узнайте из этой статьи!

Как сдать комнату в квартире

Для наймодателя он также будет являться гарантией, если квартирант окажется недобросовестным, и не будет платить.

Без составления соглашения или договора вы не сможете потребовать возместить вам убытки, если произошла порча квартиры или имущества, его кража, что иногда происходит.

Если ваши квартиранты затопят соседей снизу, то без официального договора, о том, что вы сдали жилую площадь в аренду, оплачивать убытки соседям придется самостоятельно вам.

Для заключения договора или соглашения о найме жилой площади нужно приготовить следующие документы

Наниматель может попросить для проверки документов, которые подтвердят вашу личность, и что вы имеете право распоряжаться собственностью. Будет хорошо, если все зарегистрированные в квартире лица будут присутствовать в момент подписания договора.

В договоре о найме комнаты нужно указать следующую информацию:

1. факт того, что будет происходить совместное проживание нанимателя и наймодателя;
2. уточнить срок проживания нанимателя;
3. сколько в месяц будет оплачивать наниматель, в какие сроки он обязан внести плату, то есть указать конечную дату.
4. если предусмотрена предоплата, то указать суммы.

Также отдельными пунктами нужно прописать права и обязанности нанимателя при процессе использования коммунальных услуг, средств связи, личного имущества владельца квартиры, прописать какие именно услуги будет оплачивать квартирант, а за что будет платить сам наймодатель.

Прописать ответственность сторон по отношению друг к другу и арендуемой квартиры. Кто и в каком размере выплачивают ущерб при порче имущества. Также можно указать другие пункты, которые являются принципиальными для каждой из сторон, но при этом не нарушают законодательство.

В договоре и соглашении должны быть указаны все члены семьи нанимателя, которые будут с ним проживать в данной комнате. Так же желательно подготовить соглашение о внесенном задатке, и приложить опись имущества. Все формы и образцы документов можно найти в сети Интернет и самостоятельно распечатать дома. Также все документы могут быть распечатаны с помощью принтера, или написаны от руки, но при этом аккуратно, четко и легко читаемо. Все документы должны быть составлены в двух экземплярах.

Квартирант оплатить свое проживание может наличными деньгами, и безналичным способом. Если расплата за съем жилья происходит наличными деньгами, то получатель должен написать расписку о том, что он получил оплату за съем комнаты, обязательно указать сумму и дату получения денег. Если оплата происходит по безналичному расчёту, то нанимателю нужно сохранить все квитанции, с помощью которых он сможет доказать факт оплаты при возникновении вопросов.

Расторжение договора съема квартиры или комнаты

Если планируется расторжение договора найма, инициатором которого является наймодатель, то он обязан предоставить нанимателю официальное уведомление о разрыве соглашения за 3 месяца до этого срока.

Это нужно сделать в том случае, если срок такого уведомления не прописан в одном из пунктов договора. Если такой срок уведомления о разрыве соглашения есть в договоре, то он является главным и нужно его соблюдать.

Если договор расторгается по инициативе наймодателя, то, как правило, это происходит из-за нарушения каких-либо условий договора нанимателем. Наниматель расторгает договор, если вдруг наймодатель нарушил одно из условий, или если сам наниматель нашел себе другое место жительства.

Обычно расторжение договора или соглашения происходит в частном порядке и не нужно каких-то особых действий. Только если не возникало конфликтных моментов, споров и судебных действий, если наймодатель был вовремя уведомлен о расторжении договора. При этом если была сдача комнаты в коммунальной квартире, то нужно сделать акт приема передачи имущества наймодателя.

Важно правильно произвести заключение договора о найме комнаты в квартире.

Это даст возможность собственника квартиры защитить себя от не оплаты за жилье и пользование коммунальными услугами, в случае порчи и хищения имущества. При необходимости договор или соглашение можно предъявлять как доказательство о причинении убытков в суде.

Несмотря на развернувшуюся борьбу с коммунальными квартирами, жизнь в них продолжается, и встретить коммуналки можно довольно часто. При этом комнаты в одной квартире могут принадлежать гражданам как на праве собственности, так и по договорам социального найма.

В данной статье мы постараемся более подробно ответить на вопрос относительно сдачи таких коммунальных комнат в найм.

Итак, если комната в коммунальной квартире принадлежит вам на праве собственности.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

При этом, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением.

Главный вопрос, интересующий граждан, относительно сдачи комнаты в найм, касается получения согласия остальных жильцов квартиры.

Стоит обратить внимание, на то, что если, все-таки, комната находится в собственности граждан (именно отдельная комната, а не доля) то они вправе распоряжаться ей, в том числе сдавать в найм, без уведомления остальных жильцов коммунальной квартиры. Согласие потребуется только от жильцов зарегистрированных в комнате, которая будет сдана.

Если же комнаты в коммунальной квартире распределены между ее собственниками по долям, то в соответствии со ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Рассмотрим второй вариант, если комнаты предоставлены по договору социального найма.

В соответствии со ст. 76 ЖК РФ для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

При этом, после заключения договора поднайма общая площадь жилого помещения на одного человека в коммунальной квартире не должна составлять менее нормы предоставления (т.е. 18 кв.м.).

Договор поднайма жилого помещения заключается на срок, не превышающий срок, на который заключен основной договор социального найма.

Также договор поднайма может быть расторгнут как по решению сторон, так и в случае невыполнения нанимателем условий договора (использование помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей и т.д.).

При сдаче комнаты в поднаем необходимо:

1.Получить согласие собственника жилья – т.е. органа местного самоуправления или ДЖП;

2.Письменное согласие всех проживающих в коммунальной квартире соседей, в том числе согласие несовершеннолетних в лице их законных представителей. При этом, мотивировать свой отказ, указанные лица, не обязаны.