Сделка с недвижимостью – занятие рисковое. Гарантировать ее полную чистоту не может никто. И любая сделка рискует быть расторгнутой. Законных оснований для признания ее таковой предостаточно. О них мы рассказали в выпуске «СБ» в № 47 от 20 ноября 2008 г. Зная об этих основаниях, легче уберечься от неприятных сюрпризов, не стать жертвой мошенников на рынке недвижимости.

Сегодня попробуем разобраться, как могут развиваться события, если все-таки вы приобрели недвижимость, а сделка оказалась недействительной.

Объявлена вне закона

Напомним в общих словах: недействительная сделка – это сделка, которая не соответствует требованиям, установленным законами и другими нормативно-правовыми актами.

По закону если сделка с недвижимым имуществом признана недействительной, то в соответствии с Гражданским кодексом РФ она не влечет за собой юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Таким образом, если суд признает сделку недействительной, то, несмотря на то что у человека на руках свидетельство о регистрации права собственности покупателя, он не будет являться собственником квартиры. Такому горемыке не стоит надеяться и на получение положенного по закону имущественного налогового вычета. Сделка недействительна с момента ее совершения.

Причем, как правило, признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих договоров. Вот и выходит, что главным потерпевшим всегда оказывается последний собственник. Последствие недействительности сделки – восстановление первоначального положения. Такие последствия называются двусторонней реституцией, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель квартиру.

Если же возвратить полученное в натуре невозможно – например, к моменту возврата дом разрушен, то необходимо возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Но для истинного собственника возможность возвратить дом, квартиру, комнату будет зависеть от ряда условий. Возможность получить обратно свое имущество зависит от того, добросовестным или недобросовестным являлся приобретатель.

А кто честный?

Как следует из Гражданского кодекса РФ, добросовестным приобретателем является лицо, которое, приобретая имущество (квартиру, дом, земельный участок), не знало и не могло знать, что продавец не имеет права на отчуждение имущества.

В большинстве случаев покупатели недвижимого имущества даже не догадываются о том, что продавец не чист на руку. Со стороны продавца махинации могут быть связаны с подделкой необходимых доверенностей, других документов. В результате покупатель, будучи уверенным в абсолютной законности сделки, приобретает жилье. И в этом случае он – добросовестный приобретатель.

Если же покупатель знал, что продавец действует в обход закона или же был в сговоре с продавцом, в этом случае приобретатель считается недобросовестным.

Истребовать квартиру у такого покупателя можно в любых случаях.

А вот вернуть жилплощадь, купленную добросовестным приобретателем, можно не всегда.

Осторожно: липа!

Если покупатель является добросовестным приобретателем, настоящий собственник квартиры вправе истребовать это имущество только в следующих случаях:
– когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение;
– похищено у того или другого;
– выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Вот, например, довольно распространенная ситуация с продажей квартиры по доверенности. Сегодня мошенники научились так умело подделывать паспорта, деньги и др., что фальсифицировать доверенность особого труда не составит. Содержание ее, как правило, дает представителю широкий круг полномочий: право продать квартиру, заняться оформлением документов для продажи, подавать и получать документы на государственную регистрацию договора и т.д. Вооружившись такой бумагой, аферисты совершают сделки. При этом настоящий собственник о ее существовании, как говорится, ни сном ни духом...

Если сделка по липовой доверенности дойдет до логического конца, то есть мошенники найдут покупателя и продадут квартиру, собственник в данной ситуации может обратиться в суд и истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя, потому что квартира выбыла из его владения помимо его воли. Ну не хотел он продавать квартиру, а нечестные люди обманным путем лишили его собственности!

Во всех этих случаях будет действовать правило о двусторонней реституции. То есть каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке (покупателю – деньги, продавцу – квартиру).

Также потребовать возврата своей квартиры от добросовестного приобретателя можно, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать; при безвозмездности сделки – то есть когда новый собственник стал хозяином квартиры абсолютно бесплатно. Например, ему ее подарил человек, который не имел никакого отношения к своему «подарку». И через дарение прежний собственник может вернуть свое имущество так же во всех случаях.

Если с покупателем все предельно ясно: он должен будет освободить квартиру для настоящего собственника, – то как же он получит свои деньги, которых у собственника нет? Он ничего и не будет должен такому неудачливому покупателю, ведь денег-то никаких не получал. И ему ничего не останется делать, как искать мошенников и с них уже требовать возврата своих «кровных». Но, как это обычно бывает, после удачно провернутой аферы выйти на след мошенников бывает затруднительно.

Бывают исключения...

Двусторонняя реституция невозможна, если:
– одна из сторон сделки не может исполнить обязательство по возврату полученного ни в натуре, ни в деньгах (ст. 416 ГК);
– в случае односторонней сделки (например, дарения);
– если к моменту признания сделки недействительной одна из сторон прекратила свое существование (например, когда юридическое лицо ликвидировано);
– если иные последствия недействительности предусмотрены самим законом. Например, при признании недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК), в доход государства взыскивается все полученное по такой сделке стороной (сторонами), совершившей такую сделку умышленно.

Покупатель желает знать

Если дело грозит закончиться не в пользу добросовестного приобретателя, то есть квартиру возвращают настоящему собственнику, честному покупателю необходимо знать следующее:
– при истребовании имущества он имеет право на возмещение своих затрат и может оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества (в случае, если они могут быть отделены без повреждения объекта) или потребовать возмещения понесенных затрат на улучшение (например, стоимость евроремонта). При этом величина такого возмещения не должна превышать стоимость самой квартиры или дома;
– согласно принятой в 2006 году дополнительной статьи 31.1 к Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Такое же право есть и у собственника жилого помещения, который не вправе истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя.

Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу суда не производилось в течение одного года с начала срока для предъявления этого документа к исполнению.

То есть если добросовестный приобретатель вернул квартиру собственнику, а затем подал в суд иск к мошенникам о возмещении ущерба, но те не спешат выполнить решение суда, то в течение одного года возникает право на компенсацию. То же самое касается и собственника квартиры, который не может истребовать ее от честного покупателя.

Размер компенсации определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн рублей. Хотя особо рассчитывать на эту компенсацию не стоит. Но эта дополнительная статья о добросовестном приобретателе. Несмотря на то что ст. 31.1 о добросовестном приобретателе была дополнительно внесена в Закон о государственной регистрации четыре года назад, она не решает в полной мере проблему защиты прав последнего владельца. Правовой механизм уплаты такой компенсации законодатели до конца не разработали и по сей день. То есть пока еще ни один обманутый добросовестный приобретатель или бывший собственник не получил такую компенсацию.

На что рассчитывать собственнику?

Помимо того что у законного владельца квартиры есть шанс вернуть квартиру обратно, законом предусмотрены и другие «поощрения».

Так, если покупатель является недобросовестным, собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь за все время владения жилплощадью. Например, если после покупки квартира сдавалась по договору найма, собственник может потребовать с лжесобственника все полученные за это время доходы.

Что касается добросовестного приобретателя, то в этом случае с него можно потребовать вернуть доходы, которые были получены со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности своего владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Если же нет оснований для истребования квартиры у добросовестного приобретателя, собственник вправе предъявить иск о взыскании убытков с того лица, которое безосновательно распорядилось его имуществом. Но опять же, если действовали мошенники, то сначала придется их еще разыскать, чтобы предъявить иск.

Что ждет «нехорошего» продавца?

Во-первых, продавец, который не имел права продавать или другим образом распоряжаться имуществом, обязан будет вернуть все полученное по незаконной сделке. К нему может предъявить иск как собственник жилого помещения, так и добросовестный приобретатель.

Хорошо еще если для нечестного продавца все дело закончится лишь гражданской ответственностью и возмещением ущерба. А ведь оно может дойти и до уголовной ответственности. В Уголовном кодексе РФ существуют статьи, предусматривающие ответственность за мошенничество, причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребление доверием.

Хотя не всегда в недействительности сделки можно обвинить продавца. Так, например, если первая сделка с жилым помещением является недействительной, то и все последующие сделки с этим жильем также будут признаны недействительными. Такое возможно при приватизации с нарушением прав несовершеннолетних. В дальнейшем при перепродаже квартиры новые собственники могут и не догадываться о данных нарушениях.

Лучше перестраховаться

Во-первых, не стоит при покупке квартиры надеяться на свои знания. Лучше довериться специалистам, которые смогут проверить все документы на квартиру.

Во-вторых, существует так называемое титульное страхование – страхование риска утраты права собственности на квартиру. Если вы опасаетесь, что сделка с недвижимым имуществом в дальнейшем может быть признана недействительной, то при покупке вы можете застраховать данный риск. Страхование риска утраты прав собственности (титульное страхование) защищает нового собственника от возможных исков бывших собственников, чьи права могли быть нарушены при проведении сделок с недвижимым имуществом. Если вы все же потеряете свое право собственника и суд примет решение не в вашу пользу, страховая компания выплатит вам сумму стоимости квартиры. Многие банки при выдаче ипотечного кредита требуют с заемщиков страхования свого титула права собственности.

Екатерина Дагинова

Подраздел 4. СДЕЛКИ. РЕШЕНИЯ СОБРАНИЙ. ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО

Глава 9. СДЕЛКИ

§ 2. Недействительность сделок

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет

1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

2. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

3. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.

Статья 173. Недействительность сделки юридического лица, совершенной в противоречии с целями его деятельности

Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или иного лица, в интересах которого установлено ограничение, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать о таком ограничении.

Статья 173.1. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Статья 174. Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица

1. Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

2. Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено

1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет

1. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными.

Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности

1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 30), может быть признана судом недействительной по иску попечителя.

Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки, которые гражданин, ограниченный в дееспособности, вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 30 настоящего Кодекса.

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.

3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной.

Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Статья 180. Последствия недействительности части сделки

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Гражданский кодекс РФ. Оглавление:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94г. // Российская газета. - 1994.- 8 декабря.- Ст.167

Такое действие получило название двусторонней реституции (восстановление прежнего состояния). Двусторонняя реституция применяется к сделкам, совершенным несовершеннолетними, не достигшими 14 лет; к сделкам, совершенным несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, при признании их недействительными; к сделкам, совершенным гражданином, ограниченным судом в дееспособности, в случае признания их недействительными; к недействительным сделках, выходящим за рамки специальной правоспособности и т.д.

Следует иметь в виду, что приведенное выше правило носит общий характер и применяется всякий раз, когда специальной нормой для того или иного вида недействительной сделки не установлены иные последствия.

Применение иных последствий (восстановление одной стороны по сделке в первоначальное положение или взыскание всего переданного по сделке в доход государства) допустимо только в тех случаях, когда имеется прямое на то предписание специального закона. Поскольку такого указания нет, применяется общее правило о восстановлении в первоначальное положение обеих сторон.

Восстановление одной стороны в первоначальное положение

Смысл и основание восстановления одной стороны состоят в том, что в соответствующих случаях недействительность сделки обуславливается неправомерными, виновными (умышленными) действиями одной из сторон, в то время как другая сторона, оказалась потерпевшей от противозаконных действий своего контрагента. В этих случаях виновная сторона должна понести наказание и, наоборот, интересы потерпевшей стороны должны быть ограждены и ее права восстановлены.

Односторонняя реституция заключается в том, что лишь одна из сторон сделки имеет право на возврат того, что она передала другой стороне. Алексеев С.С. Гражданское право: учебник / под ред. С.С. Алексеева- 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2009. -- С.105 Последняя же не имеет права на имущественное восстановление. То, что этой стороной было передано другой, подлежит взысканию в доход государства. Односторонняя реституция предусмотрена, например, в ст. 179 ГК, которая определяет последствия сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, ненамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечением тяжелых обстоятельств.

Если сделка признана судом недействительной по иску потерпевшего как совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы и по некоторым другим обстоятельствах, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход РФ.

Односторонняя реституция может иметь место при наличии определенных условий. Например, при наличии умысла (ст. 189 ГК - сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности).

Обращение переданного по сделке в доход государства- данный вид основных имущественных санкций налагается законом на стороны, совершившие сделку, с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94г. // Российская газета. - 1994.- 8 декабря.- Ст.169

В случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход РФ все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход РФ.

Подобное взыскание носит, несомненно, штрафной характер. Д.М. Генкин считает его по существу конфискацией, осуществляемой в гражданском порядке, известной только советскому гражданскому праву. Но существует и другое мнение (В.А. Рясенцев), согласно которому взыскание в доход государства, является новым юридическим явлением, созданным еще Советским государством, а не конфискацией, так как последняя неизвестна, гражданскому праву и применяется только в строго ограниченных законом случаях.

С этими рассуждениями согласиться нельзя. Взыскание предмета недействительной сделки в доход государства по своей природе является именно конфискацией, применение которой допускается в специально предусмотренных случаях.

Требовать исполненного обратно может только сторона, действовавшая без умысла. Если при наличии умысла у одной стороны сделка исполнена другой, последняя имеет право получить исполненное обратно. Виновная сторона должна передать в доход государства все, что с нее причиталось. Если же сделка исполнена только умышленно действовавшей стороной, невиновная сторона должна передать в доход государства все, что полнила по сделке, а сама не должна ее исполнить.

Дополнительные имущественные последствия недействительности сделок- применение такого вида имущественных последствий, как двусторонняя реституция, в отдельных случаях может не дать полного восстановления первоначального имущественного положения стороны по сделке. Для достижения реального восстановления определенного лица в первоначальном имущественном положении закон применительно к ограниченному числу недействительных сделок предусматривает дополнительные имущественные последствия.

Дополнительные имущественные последствия: возмещение понесенного реального ущерба (в сделке с недееспособным лицом, признанной судом недействительной, если другая сторона знала о его недееспособности); недопущение реституции -- все полученное по сделке переходит в доход государства (сделка совершенна с целью, противной основам правопорядка и нравственности, при умысле обеих сторон). Грудцына Л.Ю. Гражданское право России: учебник / под ред. Л.Ю. Грудцыной, А.А. Спектора.- М.: Юстицинформ, 2008. -С.97

Так, например, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, то каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94г. // Российская газета. - 1994.- 8 декабря.- Ст.167

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.

Данный вид имущественных последствий недействительности сделки установлен в целях охраны и обеспечения реальности восстановления прав и законных интересов несовершеннолетних, малолетних, недееспособных и некоторых других указанных в законе граждан. Дополнительные имущественные последствия применяются сверх основных. Лишь при конфискации дополнительные имущественные последствия законом не предусмотрены. Эти последствия могут быть возложены только в случаях, прямо предусмотренных законом. Среди оснований возложения дополнительных имущественных последствий необходимо выделить объективные и субъективные моменты. К числу первых относится наличие у указанных выше лиц убытков, к числу вторых - осведомленность контрагента о соответствующих фактах либо его вина, которая может быть как в форме умысла, так и в форме неосторожности.

Сделка с недвижимостью – занятие рисковое. Гарантировать ее полную чистоту не может никто. И любая сделка рискует быть расторгнутой. Законных оснований для признания ее таковой предостаточно. О них мы рассказали в выпуске «СБ» в № 47 от 20 ноября 2008 г. Зная об этих основаниях, легче уберечься от неприятных сюрпризов, не стать жертвой мошенников на рынке недвижимости.

Сегодня попробуем разобраться, как могут развиваться события, если все-таки вы приобрели недвижимость, а сделка оказалась недействительной.

Объявлена вне закона

Напомним в общих словах: недействительная сделка – это сделка, которая не соответствует требованиям, установленным законами и другими нормативно-правовыми актами.

По закону если сделка с недвижимым имуществом признана недействительной, то в соответствии с Гражданским кодексом РФ она не влечет за собой юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Таким образом, если суд признает сделку недействительной, то, несмотря на то что у человека на руках свидетельство о регистрации права собственности покупателя, он не будет являться собственником квартиры. Такому горемыке не стоит надеяться и на получение положенного по закону имущественного налогового вычета. Сделка недействительна с момента ее совершения.

Причем, как правило, признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих договоров. Вот и выходит, что главным потерпевшим всегда оказывается последний собственник. Последствие недействительности сделки – восстановление первоначального положения. Такие последствия называются двусторонней реституцией, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель квартиру.

Если же возвратить полученное в натуре невозможно – например, к моменту возврата дом разрушен, то необходимо возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Но для истинного собственника возможность возвратить дом, квартиру, комнату будет зависеть от ряда условий. Возможность получить обратно свое имущество зависит от того, добросовестным или недобросовестным являлся приобретатель.

А кто честный?

Как следует из Гражданского кодекса РФ, добросовестным приобретателем является лицо, которое, приобретая имущество (квартиру, дом, земельный участок), не знало и не могло знать, что продавец не имеет права на отчуждение имущества.

В большинстве случаев покупатели недвижимого имущества даже не догадываются о том, что продавец не чист на руку. Со стороны продавца махинации могут быть связаны с подделкой необходимых доверенностей, других документов. В результате покупатель, будучи уверенным в абсолютной законности сделки, приобретает жилье. И в этом случае он – добросовестный приобретатель.

Если же покупатель знал, что продавец действует в обход закона или же был в сговоре с продавцом, в этом случае приобретатель считается недобросовестным.

Истребовать квартиру у такого покупателя можно в любых случаях.

А вот вернуть жилплощадь, купленную добросовестным приобретателем, можно не всегда.

Осторожно: липа!

Если покупатель является добросовестным приобретателем, настоящий собственник квартиры вправе истребовать это имущество только в следующих случаях:
– когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение;
– похищено у того или другого;
– выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Вот, например, довольно распространенная ситуация с продажей квартиры по доверенности. Сегодня мошенники научились так умело подделывать паспорта, деньги и др., что фальсифицировать доверенность особого труда не составит. Содержание ее, как правило, дает представителю широкий круг полномочий: право продать квартиру, заняться оформлением документов для продажи, подавать и получать документы на государственную регистрацию договора и т.д. Вооружившись такой бумагой, аферисты совершают сделки. При этом настоящий собственник о ее существовании, как говорится, ни сном ни духом...

Если сделка по липовой доверенности дойдет до логического конца, то есть мошенники найдут покупателя и продадут квартиру, собственник в данной ситуации может обратиться в суд и истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя, потому что квартира выбыла из его владения помимо его воли. Ну не хотел он продавать квартиру, а нечестные люди обманным путем лишили его собственности!

Во всех этих случаях будет действовать правило о двусторонней реституции. То есть каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке (покупателю – деньги, продавцу – квартиру).

Также потребовать возврата своей квартиры от добросовестного приобретателя можно, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать; при безвозмездности сделки – то есть когда новый собственник стал хозяином квартиры абсолютно бесплатно. Например, ему ее подарил человек, который не имел никакого отношения к своему «подарку». И через дарение прежний собственник может вернуть свое имущество так же во всех случаях.

Если с покупателем все предельно ясно: он должен будет освободить квартиру для настоящего собственника, – то как же он получит свои деньги, которых у собственника нет? Он ничего и не будет должен такому неудачливому покупателю, ведь денег-то никаких не получал. И ему ничего не останется делать, как искать мошенников и с них уже требовать возврата своих «кровных». Но, как это обычно бывает, после удачно провернутой аферы выйти на след мошенников бывает затруднительно.

Бывают исключения...

Двусторонняя реституция невозможна, если:
– одна из сторон сделки не может исполнить обязательство по возврату полученного ни в натуре, ни в деньгах (ст. 416 ГК);
– в случае односторонней сделки (например, дарения);
– если к моменту признания сделки недействительной одна из сторон прекратила свое существование (например, когда юридическое лицо ликвидировано);
– если иные последствия недействительности предусмотрены самим законом. Например, при признании недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК), в доход государства взыскивается все полученное по такой сделке стороной (сторонами), совершившей такую сделку умышленно.

Покупатель желает знать

Если дело грозит закончиться не в пользу добросовестного приобретателя, то есть квартиру возвращают настоящему собственнику, честному покупателю необходимо знать следующее:
– при истребовании имущества он имеет право на возмещение своих затрат и может оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества (в случае, если они могут быть отделены без повреждения объекта) или потребовать возмещения понесенных затрат на улучшение (например, стоимость евроремонта). При этом величина такого возмещения не должна превышать стоимость самой квартиры или дома;
– согласно принятой в 2006 году дополнительной статьи 31.1 к Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Такое же право есть и у собственника жилого помещения, который не вправе истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя.

Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу суда не производилось в течение одного года с начала срока для предъявления этого документа к исполнению.

То есть если добросовестный приобретатель вернул квартиру собственнику, а затем подал в суд иск к мошенникам о возмещении ущерба, но те не спешат выполнить решение суда, то в течение одного года возникает право на компенсацию. То же самое касается и собственника квартиры, который не может истребовать ее от честного покупателя.

Размер компенсации определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн рублей. Хотя особо рассчитывать на эту компенсацию не стоит. Но эта дополнительная статья о добросовестном приобретателе. Несмотря на то что ст. 31.1 о добросовестном приобретателе была дополнительно внесена в Закон о государственной регистрации четыре года назад, она не решает в полной мере проблему защиты прав последнего владельца. Правовой механизм уплаты такой компенсации законодатели до конца не разработали и по сей день. То есть пока еще ни один обманутый добросовестный приобретатель или бывший собственник не получил такую компенсацию.

На что рассчитывать собственнику?

Помимо того что у законного владельца квартиры есть шанс вернуть квартиру обратно, законом предусмотрены и другие «поощрения».

Так, если покупатель является недобросовестным, собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь за все время владения жилплощадью. Например, если после покупки квартира сдавалась по договору найма, собственник может потребовать с лжесобственника все полученные за это время доходы.

Что касается добросовестного приобретателя, то в этом случае с него можно потребовать вернуть доходы, которые были получены со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности своего владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Если же нет оснований для истребования квартиры у добросовестного приобретателя, собственник вправе предъявить иск о взыскании убытков с того лица, которое безосновательно распорядилось его имуществом. Но опять же, если действовали мошенники, то сначала придется их еще разыскать, чтобы предъявить иск.

Что ждет «нехорошего» продавца?

Во-первых, продавец, который не имел права продавать или другим образом распоряжаться имуществом, обязан будет вернуть все полученное по незаконной сделке. К нему может предъявить иск как собственник жилого помещения, так и добросовестный приобретатель.

Хорошо еще если для нечестного продавца все дело закончится лишь гражданской ответственностью и возмещением ущерба. А ведь оно может дойти и до уголовной ответственности. В Уголовном кодексе РФ существуют статьи, предусматривающие ответственность за мошенничество, причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребление доверием.

Хотя не всегда в недействительности сделки можно обвинить продавца. Так, например, если первая сделка с жилым помещением является недействительной, то и все последующие сделки с этим жильем также будут признаны недействительными. Такое возможно при приватизации с нарушением прав несовершеннолетних. В дальнейшем при перепродаже квартиры новые собственники могут и не догадываться о данных нарушениях.

Лучше перестраховаться

Во-первых, не стоит при покупке квартиры надеяться на свои знания. Лучше довериться специалистам, которые смогут проверить все документы на квартиру.

Во-вторых, существует так называемое титульное страхование – страхование риска утраты права собственности на квартиру. Если вы опасаетесь, что сделка с недвижимым имуществом в дальнейшем может быть признана недействительной, то при покупке вы можете застраховать данный риск. Страхование риска утраты прав собственности (титульное страхование) защищает нового собственника от возможных исков бывших собственников, чьи права могли быть нарушены при проведении сделок с недвижимым имуществом. Если вы все же потеряете свое право собственника и суд примет решение не в вашу пользу, страховая компания выплатит вам сумму стоимости квартиры. Многие банки при выдаче ипотечного кредита требуют с заемщиков страхования свого титула права собственности.

Основания для признания сделок с недвижимостью недействительными

Схема признания Основания
1. Недееспособность или ограниченная дееспособность лица, совершившего сделку ст. 171 ГК РФ
2. Нарушение прав несовершеннолетних ст. 37, 175 ГК РФ, закон РФ «О внесении изменений и дополнений в закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
3. Совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения, в болезненном состоянии ст. 177 ГК РФ
4. Совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение ст. 178 ГК РФ
5. Совершение сделки неуполномоченным лицом (лжедоверенность) ст. 183 ГК РФ
6. Фиктивная выписка граждан (без прописки по новому месту жительства) ст. 40 Конституции РФ
7. Подделка правоустанавливающих документов по сделке или изготовление фальшивых ст. 169 ГК РФ,
соответствующие статьи УК РФ
8. Переоформление недвижимости на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества ст. 170 ГК РФ
9. Нарушение преимущественного права покупки ст. 170, 250 ГК РФ
10. Совершение сделки под влиянием обмана ст. 179 ГК РФ
11. Нарушение процедуры принятия наследства III часть ГК РФ
12. Совершение уголовно наказуемых деяний с целью завладения недвижимостью ст. 169 ГК РФ, соответствующие статьи УК
13. Отсутствие согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу ст. 256 ГК РФ
14. Неточности, ошибки, поправки, подчистки в тексте правоустанавливающих документов ст. 168 ГК РФ
15. Переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий, на подставных лиц ст. 170, 179 ГК РФ
16. Сознательное невозвращение кредита, полученного под залог недвижимости ст. 170 ГК РФ
17. Неправильное оформление документов при передаче большей суммы денег, чем указано в договоре ст. 170 ГК РФ
18. Мнимое ущемление прав несовершеннолетних, уехавших на ПМЖ за границу
19. Неадекватный уход и содержание при заключении договоров ренты и пожизненного проживания
20. Ущемление прав лиц, выписанных по броне или находившихся в местах лишения свободы, а также выехавших на ПМЖ с сохранением гражданства РФ ст. 62 ЖК РФ
21. Совершение сделки юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем ст. 173 ГК РФ
22. Кабальная сделка (совершенная под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях) ст. 179 ГК РФ
23. Мнимый родственный обмен (из коммунальной квартиры) ст. 170 ГК РФ,
ст. 74 ЖК РСФСР
24. Удостоверение сделки нотариусом, не имеющим соответствующих полномочий Законодательство о нотариате

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Применение последствий недействительности сделок (возврат исполненного по недействительной сделке)

Двусторонняя реституция установлена ГК РФ как общий случай последствия недействительности сделок. Это восстановление прежнего состояния. Каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах (п.2 ст. 167 ГК РФ). Иные последствия недействительности сделки могут быть предусмотрены законом.

При возврате всего полученного по сделке возможны различные ситуации.

Когда одной из сторон не было своевременно произведено исполнения по сделке либо возврата всего полученного по сделке или было произведено частичное исполнение. В таких случаях к требованиям о применении последствий недействительности сделки на основании положения пп.1 ст.1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

С учетом приведенной нормы Пленум ВС и ВАС РФ указал, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (ст.1107 ГК РФ) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного по сделке другой стороне.

При неравном исполнении к отношениям сторон применяется ст. 1107 ГК РФ. Согласно пункту 1 этой статьи лицо, неосновательно удерживающее имущество, обязано возвратить или возместить другой стороне все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества. Согласно пункта 2, если лицо не возвращает денежную сумму, то на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ в размере существующей в месте жительства (для граждан) или месте нахождения (для юридического лица) потерпевшего учетной ставки банковского процента. На практике для расчетов применяется ставка рефинансирования Центрального Банка РФ. Доходы от использования неосновательно удерживаемого имущества либо проценты за пользование чужими денежными средствами начисляются с момента вступления в силу решения суда о признании оспоримой сделки недействительной либо с момента, когда лицо, неосновательно удерживающее имущество или денежные средства, узнало или должно было узнать об обстоятельствах, свидетельствующих о ничтожности сделки.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное имущество приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент приобретения, то есть совершения сделки, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, но с момента, когда он узнал или должен был узнать о признании сделки недействительной (п.1 ст.1105 ГК РФ).

В п.2 ст. 167 ГК РФ, в котором установлено общее правило по применению двусторонней реституции, специально оговаривается, что иные последствия недействительности сделок могут быть определены в законе. Одним из таких последствий является односторонняя реституция, при которой одна из сторон возвращает полученное ею по сделке другой стороне, а та передает все, что получила или должна была получить по сделке в доход Российской Федерации. Такие последствия применяются в случае виновности одной из сторон, например, при обмане, насилии, действиях, нарушающих основы правопорядка и нравственности.

Если в совершении противоправной сделки виновны обе стороны, то только конфискационные последствия. Никакой реституции не происходит, а все, что обе стороны получили или должны были получить по сделке, взыскивается в доход РФ. Это, например, сделки по продаже оружия, изготовленного кустарным способом.

Наряду с общими применяются и специальные последствия недействительности сделок в виде возложения обязанности на виновную сторону возместить ущерб, понесенный другой стороной вследствие заключения и исполнения недействительной сделки. Эта санкция может рассматриваться в качестве меры гражданско-правовой ответственности.

Полное возмещение предполагает компенсацию двух элементов убытков: реального ущерба (иначе положительного ущерба) и упущенной выгоды (иначе неполученные доходы). Первый составляют расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества. Второй элемент убытков - неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, то есть если бы не была совершена недействительная сделка.

Размер подлежащих возмещению убытков во многом зависит от того, какие цены положены в основу расчета. С учетом процесса инфляции применение цен, существовавших на день совершения недействительной сделки, не обеспечивало бы полного возмещения убытков, более того, в ряде случаев ставило бы виновную сторону в более выгодное положение, нежели потерпевшего. Поэтому в качестве презумпции установлено правило, в соответствии с которым расчет убытков должен производиться исходя из цен, существовавших в день обращения потерпевшего в суд с требованием о признании совершенной сделки недействительной и о применении последствий недействительности. Суду предоставлено право, в зависимости от обстоятельств конкретного дела, присуждая возмещение виновным убытков, исходить из цен, существующих на день вынесения решения (п.3 ст. 393 ГК РФ). Данное правило преследует цель обеспечить справедливое возмещение убытков, причиненных совершением недействительной сделки.

Требование о возмещении убытков должно подтверждаться надлежащими доказательствами. Например, справками о ценах, существующих на данный момент на рынке на аналогичный товар.

При применении последствия недействительности сделок в зависимости от оснований законом может быть предусмотрено возмещение виновным только реального ущерба (п.1 ст.171, п.2 ст.178, п.2 ст. 179 ГК РФ). Исключение составляют случаи несоблюдения формы при совершении сделки, когда закон допускает принудительное совершение сделки в надлежащей форме при выполнении определенных условий (п. 2, п.3 ст. 165 ГК РФ). Тогда потерпевший вправе требовать полного возмещения убытков - и реального ущерба, и упущенной выгоды.

При совершении недействительных сделок, в которых в отношении виновной стороны предусмотрена санкция в виде взыскания полученного в доход государства, дополнительные последствия недействительности сделок будут выражаться в возмещение потерпевшему реального ущерба.

В ряде случаев требованиям, указанным в законодательстве, противоречит только часть сделки, то есть отдельные ее условия. На этот случай Гражданский Кодекс (ст.180) содержит общую презумпцию, в силу которой недействительность части сделки не порочит всю сделку в целом, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. То есть решающим фактором является значимость недействительной части с точки зрения сторон. Если без этой части сделка утрачивает интерес для сторон, то она должна быть признана недействительной в целом.

В каждом конкретном случае суду, рассматривающему требования о признании сделки недействительной либо о применении последствия недействительности сделок, необходимо устанавливать наличие интереса к совершению сделки у сторон на изменившихся условиях с учетом недействительности части сделки.

Таким образом, последствия недействительности сделок - это: двусторонняя реституция, односторонняя реституция и конфискация. По общему правилу каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. При конфискации это имущество идет в доход РФ. К отношениям по недействительным сделкам субсидиарно могут быть применены нормы о неосновательном обогащении. Законом может быть предусмотрена обязанность виновного возместить реальный ущерб, причиненный потерпевшему совершением недействительной сделки. Недействительность части сделки не препятствует признанию действительности сделки в целом.