Природа сделок с долями в ООО по существу такая же, как и у сделок с акциями, - стороны заключают договор, в котором прописывают обязательства продавца передать долю и обязательства покупателя предоставить за нее встречное предоставление, а затем уже совершают непосредственно сделку по передаче доли от продавца к покупателю. Однако в отличие от сделок с акциями природа сделок с долями по ряду причин не всегда очевидна участникам оборота. Об обязательственной и распорядительной сделках в рамках отношений по отчуждению долей в ООО, а также о практических аспектах такого разделения на вебинаре «Сделки с долями в ООО. Особенности нотариального оформления», организованном порталом Lextorium, рассказал Андрей Егоров, к.ю.н., первый заместитель председателя совета Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ.

В мае 2014 г. Пленум ВАС РФ разработал, но так и не принял постановление «О сделках с долями в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью» (текст проекта можно найти по ссылке: http://www.arbitr.ru/vas/presidium/prac/108071.html, далее - проект постановления ВАС РФ). Что предлагалось закрепить в этом постановлении и какие из его идей имеют значение для практики сегодня?

Отчуждение доли в ООО включает две сделки: обязательственную и распорядительную

Договор купли-продажи доли в ООО - это сделка, а значит, к нему применимы все предусмотренные законодательством основания для признания его недействительным. Получается, что договор отчуждения доли, помимо специфического объекта - доли в ООО, осложнен еще и тем, что может быть признан недействительным или расторгнут по общим основаниям ГК РФ.

В июле 2009 г. ст. 21 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон об ООО) заработала в новой редакции (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 № 312-ФЗ). Наряду с другими изменениями в ней появился п. 11, согласно которому сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы указанной сделки влечет за собой ее недействительность.

Как, по замыслу законодателя, должна была работать эта норма?

В договоре отчуждения доли в ООО следует различать две сделки - обязательственную и распорядительную. Первая предполагает принятие на себя владельцем доли обязательства совершить ее отчуждение в пользу контрагента, который в свою очередь принимает обязательство предоставить за это встречное предоставление. Вторая сделка - распорядительная, которая представляет собой непосредственно действие по передаче прав на долю.

По замыслу разработчиков нормы, обязывающей нотариально удостоверять сделки с долями, требование о нотариальном удостоверении распространяется только на распорядительную сделку и не является обязательным для обязательственной. Безусловно, стороны могут просить нотариуса удостоверить нотариально обе сделки, однако закон этого не требует.

Это разъяснение закреплял п. 1 проекта постановления ВАС РФ.

Цитируем документ

…Судам надлежит иметь в виду, что законодатель различает договор, устанавливающий обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли (далее - договор об отчуждении доли), и сделку, направленную на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (далее- сделка, направленная на отчуждение доли; распорядительная сделка).

При этом под сделкой, направленной на отчуждение доли, подлежащей нотариальному удостоверению, понимается распорядительная сделка, совершением которой участник передает, а приобретатель принимает долю в уставном капитале общества, то есть сделка, непосредственно направленная на передачу доли. Договором об отчуждении доли может быть любой гражданско-правовой договор об отчуждении имущества другому лицу (купля-продажа, мена и т.п.); для такого договора обязательной нотариальной формы закон не предусматривает.

Какие проблемы на практике порождает смешение обязательственной и распорядительной сделок при отчуждении доли?

Надо сказать, что из формулировки п. 11 ст. 21 Закона об ООО вывод о том, что удостоверять нотариально нужно только распорядительную сделку, явно не следует. Соответственно, не очевиден он и многим нотариусам, к которым обращаются клиенты за удостоверением сделок об отчуждении долей в ООО.

В чем практические преимущества конструкции, в которой разграничиваются обязательственная и распорядительная сделки при отчуждении долей в ООО?

Если исходить из того, что закон требует нотариального удостоверения только распорядительной сделки (то есть факта передачи доли), то нотариусам не нужно вникать в специфику обязательственной конструкции. Ведь чем крупнее отчуждаемый бизнес, тем объемнее и сложнее договор купли-продажи доли: в нем учитывается множество нюансов, зависящих от специфики конкретной компании. Но чем объемнее и сложнее договор, тем больше в нем заложено потенциальных рисков признания недействительным, как полностью, так и в части.

Здесь также важно учитывать, что по общему правилу ст. 180 ГК РФ недействительность одного из условий сделки влечет недействительность сделки в целом, если нельзя предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поэтому на практике проверять обе сделки (и распорядительную, и обязательственную) в рамках договора отчуждения доли для многих нотариусов проблематично. В ряде случаев обязательственная сделка выражена в многостраничном контракте со множеством условий и нюансов, иногда и вовсе структурированном по иностранному праву. У нотариусов порой просто не хватает времени и квалификации проверять такие договоры. В результате нотариусы предлагают сторонам альтернативные варианты, например собственный типовой договор отчуждения доли в ООО, который, очевидно, не отражает специфики конкретных отношений между сторонами.

Если исходить из того, что закон требует нотариального заверения в целом договора купли-продажи доли в ООО, а не одной лишь распорядительной сделки, возникают и другие сложности. Например, если стороны договорились, что оплата доли и ее передача осуществляются одновременно, то передача денег должна проходить непосредственно в офисе нотариуса, который вынужден проверять соблюдение условий сделки об оплате доли. Но это самая простая ситуация. А как быть нотариусу, если стороны договорились, что сначала покупатель передаст деньги, а потом уже продавец передаст ему свою долю? Или наоборот?

Если же исходить из того, что закон требует нотариального удостоверения только сделки по передаче доли, ситуация значительно упрощается. Нотариус не проверяет соблюдение условий договора, которые согласовали стороны, а лишь подтверждает переход доли. Что делать покупателю, который, к примеру, перечислил деньги, но не получил долю из-за того, что продавец отказался/не смог ее передать? Покупатель может потребовать расторжения договора в порядке ст. 450 ГК РФ и возврата уплаченной по сделке суммы.

Соответственно, если нотариус исходит из того, что в соответствии с требованиями ст. 21 Закона об ООО ему необходимо заверить только акт передачи доли в ООО, то круг вопросов, которые он должен проверить, значительно сужается. В таком случае нотариус проверяет лишь:

осознает ли лицо, отчуждающее долю, значение своих действий?

есть ли у отчуждающего долю лица воля на ее передачу?

имеет ли отчуждающее долю лицо достаточный объем прав, чтобы ее передавать?

Вопросы оплаты и действительности условий самого договора отчуждения доли в таком случае нотариус не проверяет.

В этом и заключалась основная идея проекта постановления ВАС РФ: нотариус заверяет лишь акт передачи доли, проверяя правоспособность отчуждающего долю лица, а не договор об установлении обязательства передать долю. Причем речь может идти не только о договоре купли-продажи, но и о любой договорной конструкции, предусматривающей отчуждение.

Идея о разграничении обязательственной и распорядительной сделок по отчуждению доли - основная, но не единственная из заложенных в проекте постановления ВАС РФ. Еще одна важная мысль: сделка, устанавливающая обязательство участника передать долю в ООО, сама по себе ничего не передает.

Это правило работает в отношении долей примерно так же, как и в отношении акций: все понимают, что при отчуждении акций есть отдельный договор купли-продажи акций и есть передаточное распоряжение, удостоверяющее факт их передачи. Только почему-то с долями ситуация кажется не такой очевидной.

В проекте постановления Пленум ВАС РФ хотел разъяснить, что сам по себе договор долю не передает, а если он не исполнен (долю не передали), можно заявить о его расторжении.

Надо понимать, что у распорядительной сделки, в отличие от обязательственной, свои критерии и основания недействительности, и основное из них - отсутствие права у отчуждающего долю лица. Удостоверяя распорядительную сделку, нотариус проверяет полномочие отчуждать долю, то есть проверяет, есть ли запись об отчуждающем ее лице в реестре. Здесь работает общий принцип гражданского права: нельзя передать прав больше, чем имеешь сам («Nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse haberet»).

Совершение сделки по отчуждению доли в ООО под условием

Можно ли заключить сделку по отчуждению доли под условием?

Ответить на этот вопрос значительно проще, если рассматривать отчуждение доли как совокупность обязательственной и распорядительной сделок.

Можно ли совершить распорядительную сделку под условием, например, о том, что доля переходит после полной оплаты?

Андрей Егоров уверен: распорядительная сделка не может быть совершена под условием. Это обусловлено тем, что доля переходит в момент регистрации права на нее за ее приобретателем. Следовательно, регистрирующий орган должен четко понимать, кто является правообладателем доли. Регистратор не должен проверять исполнение условий, под которыми эта сделка совершена. В противном случае, если условия сработают, придется совершать поворот исполнения и вносить изменения в реестр.

Однако под условием можно совершать обязательственные сделки.

Принцип абстракции при отчуждении доли

В немецком праве в отношении сделок с долями действует так называемый принцип абстракции, суть которого сводится к следующему. Если заключен договор купли-продажи доли, нотариус не должен его проверять - он проверяет лишь правомочие передающего лица на отчуждение доли. И даже если впоследствии договор будет признан недействительным, право на долю все равно передано, потому что оно переходит только с распорядительной сделкой.

Похожую идею предлагалось закрепить и в проекте постановления ВАС РФ. Однако большинству судей такая формулировка показалось спорной, и постановление так и осталось на стадии проекта.

Цитируем документ

При рассмотрении споров, связанных с договором об отчуждении доли, согласно которому распорядительная сделка совершается отдельно от этого договора (в том числе после наступления условия или исполнения встречного обязательства, либо наступления срока, либо приобретения в будущем стороной договора той доли, которую она обязуется передать), судам следует учитывать, что в таком случае этот договор об отчуждении доли не требует нотариального удостоверения, а совершение распорядительной сделки, направленной на отчуждение доли, представляет собой исполнение возникшего из соответствующего договора обязательства по передаче этой доли. При этом доля переходит к ее приобретателю с момента нотариального удостоверения распорядительной сделки, оформляемой отдельным документом.

В этом случае признание недействительным договора об отчуждении доли само по себе не влечет недействительности распорядительной сделки и сторона, получившая долю во исполнение недействительного договора об отчуждении доли, должна возвратить долю путем совершения обратной распорядительной сделки, а в случае уклонения от ее совершения и нотариального заверения - по решению суда.

На сегодняшний день на практике нотариусы исходят из того, что принципа абстракции нет, однако есть казуальность, поэтому проверяют в том числе и сам договор об отчуждении доли. Поэтому бывает, что нотариусы отказываются заверять объемные и сложные договоры, ссылаясь на отсутствие времени и возможности.

В итоге норма п. 11 ст. 21 Закона об ООО, которая изначально задумывалась разработчиками как устанавливающая обязательство удостоверять нотариально только акт передачи доли, привела к путанице и тому, что многие заинтересованные лица сталкиваются с отказами нотариусов удостоверять полноценные договоры и предложениями составлять договоры в упрощенном варианте.

Можно ли подчинить договор об отчуждении доли в ООО иностранному праву?

Ответить на этот вопрос также помогает разграничение распорядительной и обязательственной сделок.

Обязательственную сделку подчинить иностранному праву можно. Например, два гражданина Германии могут составить договор купли-продажи доли в российском ООО, структурировав его по немецкому праву.

Совершить распорядительную сделку в соответствии с немецким правом гражданам Германии нельзя - отчуждение доли в российском ООО должно совершаться в соответствии с личным законом юридического лица (ст. 1202 ГК РФ). В данном случае речь идет о публичном интересе Российской Федерации, поскольку регистрация права на доли носит правоустанавливающий характер. А это значит, что распорядительную сделку нельзя подчинить иностранному праву.

Какие проблемы могут возникнуть у сторон, если не различать обязательственную и распорядительную сделки, подчинив договор об отчуждении доли в ООО иностранному праву?

Здесь возможны два варианта:

1) российский нотариус откажется заверять передачу доли в российском ООО на основании договора, подчиненного немецкому праву, если она совершена в соответствии с немецким правом;

2) чтобы обойти первую проблему, стороны могут заверить сделку у немецкого нотариуса, однако в этом случае регистрировать переход прав на долю откажется российский регистратор.

Если же исходить из позиции того, что в рамках договора об отчуждении доли в ООО сделки две и не смешивать их, то проблемы не возникнет: можно заключить договор по немецкому праву, а передать долю по российскому праву. Это удобно, поскольку все ключевые условия, вся гибкость и нюансы отношений сторон закреплены в самом договоре купли-продажи, который удостоверять нотариально необязательно. Закон же требует нотариального заверения максимально простой сделки - передачи доли.

Договор об отчуждении доли в ООО

К сведению

Федеральным законом от 03.03.2015 № 67-ФЗ в п. 1 ст. 23 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее - Закон о госрегистрации) был веден подп. «ф». Согласно этой норме регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации нового участника ООО, если этот участник был участником с долей более 50% другого недействующего юрлица, которое на момент исключения из ЕГРЮЛ имело задолженность перед бюджетом, или имел право действовать от имени такого юрлица без доверенности, либо был участником с более чем 50% долей или имел право действовать без доверенности от имени юрлица, в отношении которого в ЕГРЮЛ имеется запись о недостоверности сведений. Причем отказать во внесении соответствующих изменений налоговая может в течение трех лет после внесения в ЕГРЮЛ записей о недостоверности или, напротив, исключения компании из ЕГРЮЛ.

Как эта норма повлияла на вопросы совершения сделок по отчуждению доли в ООО? Представим ситуацию: стороны заключают договор купли-продажи доли, заверяют переход доли у нотариуса, покупатель оплачивает приобретенную долю, а затем получает отказ в регистрации его прав на долю в ЕГРЮЛ на основании подп. «ф» п. 1 ст. 23 Закона о госрегистрации. Что в таком случае делать покупателю?

Если покупатель не хочет ждать три года, пока ограничение будет снято, найти выход непросто. Дело в том, что расторгнуть договор по инициативе покупателя в такой ситуации вряд ли удастся - продавец свои обязательства выполнил и долю передал. Тот факт, что покупатель не смог эту долю получить, надо квалифицировать скорее как вину и просрочку кредитора (ст. 404 и 406 ГК РФ).

А. Егоров видит следующий выход из подобной ситуации, и выход этот основан на разделении обязательственной и распорядительной сделок. Покупатель, который не смог зарегистрировать свои права на долю, может заключить еще один договор купли-продажи той же самой доли, но уже с третьим лицом, по которому он обязуется передать свои права на долю. А затем попробовать договориться с продавцом, чтобы он вместе с третьим лицом - новым покупателем по договору обратился к нотариусу и зарегистрировал переход доли от продавца к третьему лицу.

Для формы сделок по отчуждению недвижимости (купля-продажа, мена, ) в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) установлено специальное требование — они совершаются в письменной форме — простой или нотариальной, на подлежит государственной регистрации.

При этом сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на и сделок с ним» (статьи 24, 30) установлена обязательная нотариальная форма для сделок:

— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению;

— а также для сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое , в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

При нотариальном удостоверении сделки, в частности, договора, руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (статьи 43, 54-56 Основ).

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно и получают в установленные Федеральными законами от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сроки.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

По смыслу статьи 48 Основ нотариус удостоверяет сделку, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует обратить внимание на его и особенности его заключения.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Особенности купли-продажи предприятия предусмотрены в статьях 559-566 ГК РФ.

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана , на совершение которой дано согласие.

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (статья 157.1 ГК РФ).

Для заключения одним из супругов сделки по отчуждению недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу может быть нотариально удостоверена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Известить о продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество продавец может самостоятельно, а также через нотариуса в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ. Совершая в рамках статьи 86 Основ нотариальное действие по передаче извещения продавца, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. При этом нотариальный тариф за удостоверение сделок зависит от того, является ли удостоверение сделки обязательным в силу закона или нотариальная форма сделки необязательна.

За удостоверение сделки, для которой законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариальный тариф взимается нотариусом в размере, установленном в соответствии с требованиями статьи 22.1 Основ. Если нотариальная форма сделки обязательна, нотариус взимает нотариальный тариф в размере и с учетом особенностей, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации.

Установленный Основами нотариальный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, составляет:

супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:

до 10 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);

свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;

другим лицам в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.

В случае, когда сделка по отчуждению недвижимого имущества подлежит в силу закона обязательному нотариальному удостоверению, нотариальный тариф взимается нотариусом в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации, как за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, и составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

Ключевые слова

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы - Тарарышкина Ирина Сергеевна

Предмет исследования: правовые нормы, регулирующие отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество , правоприменительная практика. Целью настоящей статьи является анализ требований, предъявляемых законодательством к форме сделки с общей долевой собственностью при отчуждении недвижимого имущества , рассмотрение вопросов, связанных с соблюдением при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество . Методологию исследования составили сравнительный, формально-юридический, аналитический методы, системный подход. В работе рассматриваются вопросы, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на недвижимое имущество . Анализируются требования, предъявляемые к форме сделки с общей долевой собственностью. Особый акцент сделан на вопросах соблюдения преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество . Предлагаются пути совершенствования законодательства и правоприменительной практики. Выводы могут быть использованы в дальнейших исследованиях права общей долевой собственности, оснований прекращения данного права, преимущественного права покупки , правовой природы отказа от права преимущественной покупки .The subject of the study is the legal norms governing the alienation of a share in the right to joint ownership of real estate , law enforcement practice. The purpose of this article is to analyse the requirements of the law for the form of a transaction with a common share of property with the alienation of immovable property, consideration of issues related to compliance with the pre-emptive right to purchase when selling a stake in the right of common ownership of real estate . The article deals with issues related to the alienation of a share in the right of common ownership of real estate . The requirements for the form of a transaction with common shared ownership are analyzed. Particular emphasis is placed on compliance with the pre-emptive right to purchase when selling a stake in the right of common ownership of real estate . Ways of improving legislation and law enforcement practice are suggested. The methodology of the study was a comparative formal-legal analytikal methods system approach. Conclusions can be used in further studies of the law of common equity ownership of the grounds for termination of this right of preemptive right to purchase the legal nature of waiving the right of pre-emption.

Похожие темы научных работ по праву, автор научной работы - Тарарышкина Ирина Сергеевна

• Нарушение преимущественного права покупки при продаже недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности: теория и практика

  2017 / Черячукина Евгения Александровна

• Дробление права собственности и доли в общей собственности

  2018 / Зарубин А.В.

• Проблемы юридической природы преимущественного права покупки

  2009 / Фирсова Н. В.

• Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности как юридически значимое сообщение (по материалам судебной практики)

  2014 / Кубарь Игорь Игоревич

• Применение права преимущественной покупки в ходе реализации имущества должника на торгах

  2013 / Гильмутдинов Эмиль Дамирович

• Преимущественное право приобретения по договору мены

  2011 / Фирстаев Владимир Сергеевич

• Признание сделки недействительной как способ защиты нарушенного преимущественного права

  2017 / Дбар Амра Васильевна

• Прекращение права общей долевой собственности

  2009 / Тарарышкина Ирина Сергеевна

• К вопросу о повышении роли нотариата при совершении сделок с недвижимым имуществом

  2016 / Макеев Василий Васильевич, Астапова Елена Владимировна

• Правовая квалификация извещения в механизме реализации преимущественного права

  2017 / Желонкин Сергей Сергеевич

Текст научной работы на тему «»

Тарарышкина Ирина Сергеевна

доцент кафедры гражданского права и процесса РГУ им. С.А. Есенина, кандидат юридических наук, доцент E-mail: [email protected]

К ВОПРОСУ ОБ ОТЧУЖДЕНИИ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Аннотация.

Предмет исследования: правовые нормы, регулирующие отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, правоприменительная практика.

Целью настоящей статьи является анализ требований, предъявляемых законодательством к форме сделки с общей долевой собственностью при отчуждении недвижимого имущества, рассмотрение вопросов, связанных с соблюдением преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Методологию исследования составили сравнительный, формально-юридический, аналитический методы, системный подход.

В работе рассматриваются вопросы, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Анализируются требования, предъявляемые к форме сделки с общей долевой собственностью. Особый акцент сделан на вопросах соблюдения преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Предлагаются пути совершенствования законодательства и правоприменительной практики.

Выводы могут быть использованы в дальнейших исследованиях права общей долевой собственности, оснований прекращения данного права, преимущественного права покупки, правовой природы отказа от права преимущественной покупки.

Ключевые слова: право общей собственности; право долевой собственности; недвижимое имущество; преимущественное право покупки; извещение о продаже доли в праве общей собственности; отказ от права преимущественной покупки.

The subject of the study is the legal norms governing the alienation of a share in the right to joint ownership of real estate, law enforcement practice.

The purpose of this article is to analyse the requirements of the law for the form of a transaction with a common share of property with the alienation of immovable property, consideration of issues related to compliance with the pre-emptive right to purchase when selling a stake in the right of common ownership of real estate.

The article deals with issues related to the alienation of a share in the right of common ownership of real estate. The requirements for the form of a transaction with common shared ownership are analyzed. Particular emphasis is placed on compliance with the pre-emptive right to purchase when selling a stake in the right of common ownership of real estate. Ways of improving legislation and law enforcement practice are suggested.

The methodology of the study was a comparative formal-legal analytikal methods system approach.

Conclusions can be used in further studies of the law of common equity ownership of the grounds for termination of this right of preemptive right to purchase the legal nature of waiving the right of pre-emption.

Keywords: the right of common property, right of shared ownership, real estate, preemptive right to purchase, notice of the sale of a share in the right of common ownership, disclaimer of pre-emption right.

Гражданское законодательство предусматривает возможность нахождения имущества в общей собственности: долевой и совместной. В отношениях общей долевой собственности важное значение приобретают взаимоотношения сособствен-ников. Правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должны осуществляться по соглашению всех её участников. Однако достаточно часто участникам таких отношений к единому мнению прийти сложно, поэтому противоречия, вытекающие из отношений общей долевой собственности, становятся предметом судебных разбирательств.

Не так давно в законодательство были внесены изменения, касающиеся регулирования данных отношений, которые отчасти устранили нарушения и разрешили вопросы, возникающие на практике. Однако актуальными остаются вопросы, связанные с реализацией права распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, включая сделки, направленные на отчуждение долей в праве на недвижимое имущество.

Если речь идёт об отчуждении доли в недвижимом имуществе, необходимо учитывать требования, предъявляемые законодательством к таким сделкам. Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1 внёс изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2, в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Все сделки, направленные на отчуждение

долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. До конца 2015 года такие сделки не требовали обязательного нотариального удостоверения, а Федеральный закон от 29.12.2015 №391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»3 вводил обязательную нотариальную форму только для продажи доли в недвижимом имуществе посторонним лицам. В настоящее время все сделки, направленные на отчуждение долей (дарение, купля-продажа, мена) как посторонним лицам, так и родственникам должны совершаться у нотариуса.

Введение нотариальной формы позволяет защитить права и законные интересы граждан и противодействовать осуществлению мошеннических схем с долями квартир. Однако стоимость договора у нотариуса, включая стоимость технических работ, существенна. Представляется, что необходимо применять различные подходы к стоимости договора, в зависимости от наличия или отсутствия родства участников долевой собственности.

Важное значение имеет характер предполагаемого отчуждения: возмездное или безвозмездное. При безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности каких-либо законодательных ограничений не установлено. Так, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить или завещать свою долю. Допускается использование своего права в целях обеспечения исполнения обязательства, в частности передача в залог своей доли.

1 Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ред. 03.07.2016 г. № 361-Ф3 // СПС «КонсультантПлюс».

2 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 03.07.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

3 Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 28.12.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

К вопросу об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

Однако следует учитывать риск признания такой сделки недействительной в случаях заключения договора займа, залога доли и в последующем договора об отступном. Судебной практике известны случаи оспаривания такого рода сделок по факту притворности4.

При возмездном отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу необходимо учитывать правила, предусмотренные ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие право преимущественной покупки остальных участников долевой собственности5. Если участник долевой собственности желает продать долю одному из сособственников, правила о преимущественной покупке не применяются.

Право преимущественной покупки даёт возможность участникам долевой собственности приобрести продаваемую долю в первую очередь. На продавца возложена обязанность известить сособственников в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и иных условий, на которых она продается. С учётом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчётов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и др.6.

Правила о преимущественной покупке применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250 ГК РФ). Однако данные правила возможно применить не ко всем договорам мены. Так, если предметом выступает индивидуально определённая

редкая вещь, например, антиквариат, то со-собственник вряд ли сможет предоставить аналогичную. Условием реализации сособ-ственником преимущественного права покупки является приобретение доли на тех же условиях, на которых выбывающий из правоотношения общей долевой собственности субъект намеревается её уступить. Это может быть осуществимо при уступке доли за денежный эквивалент, а также по договору мены на распространённое имущество, определённое родовыми призна-ками7. Индивидуально определённая вещь может быть только оценена по рыночной стоимости, которая и будет в дальнейшем предлагаться в качестве цены за долю в общем имуществе.

Право преимущественной покупки ограничено в слу чаях продажи имущества с публичных торгов. Ограничение действует также при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на земельном участке здания, сооружения или помещения в таком здании или сооружении.

Извещение о продаже доли продавец вправе сделать через нотариуса или посредством почтового отправления. Если извещение участникам долевой собственности направляется через нотариуса, исходя из презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений, достоверность предоставленных сведений о сособственнике и адресе, по которому извещение должно быть направлено, нотариусом не проверяется. Риск неполучения поступившей корреспонденции несёт адресат. Допускается направление извещения в электронной форме через нотариуса при наличии соглашения между продавцом и участником долевой собственности об об-

4 См.: Аппеляционное определение Новосибирского областного суда от 26.01.2016 № 33-681/2016 // СПС «КонсультантПлюс».

5 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (ред. от 05.12.2017) // СПС «КонсультантПлюс»

6 См.: Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу. Утв. Письмом Федеральной нотариальной палаты от 31.03.2016 г. № 1033/03-16-3// СПС «КонсультантПлюс».

7 См.: ТарарышкинаИ.С.Прекращение права общей долевой собственности // Вестник Рязанского государственного университета им С.А. Есенина. 2009. № 4 (25). С. 117.

мене юридически значимыми сообщениями в электронной форме, с указанием адресов электронной почты.

После получения извещения о намерении продажи доли постороннему лицу сособ-ственникам предоставляется право приобрести продаваемую долю в течение установленного срока. При продаже доли в праве на недвижимое имущество срок устанавливается в один месяц. Указанный срок следует исчислять не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресату.

Если в течение указанного срока участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать свою долю в имуществе любому лицу. В случаях получения от сособственника ответа о согласии приобрести долю на условиях, отличных от указанных в извещении, предъявлении встречных требований, и при отсутствии желания продавца вести переговоры, право преимущественной покупки по истечении установленного законом срока прекращается.

Закон не устанавливает обязанности продавца вести переговоры. Условия, на которых предлагается покупка, принимаются безоговорочно, а в случаях ведения переговоров лицо, обладающее преимущественным правом покупки, несёт риск пропуска установленного законом срока и утраты преимущественного права. Так по делу № 2-2809/2017 от 27.10.2017 истец ошибочно полагала, что направление сообщения с указанием иной выкупной цены, просьбой представить правоустанавливающие документы и уточнением основных условий сделки послужит основанием к отложению совершения сделки и сохранению принадлежащего ей преимущественного права. Однако суд отказал в признании за истцом преимущественного права покупки и переводе на неё прав и обязанностей покупателя, т.к. не нашёл нарушений в действиях ответчика8.

Важное практическое значение имеет возможность подтверждения направления надлежащего извещения о продаже доли сособственникам. Бесспорным подтверждением соблюдения прав участников долевой собственности будет служить выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособ-ственнику самостоятельно. Письмо с описью вложения рассматриваться в качестве бесспорного подтверждения направления надлежащего извещения не будет, так как в тексте описи не отражается его содержание. Если ответ от сособственников не получен в надлежащий срок, сделка может быть совершена. Если продавец самостоятельно извещал сособственников и ответа от них не получил, это отражается в удостоверяемом договоре продажи в виде заверения об обстоятельствах в порядке ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, сделанное надлежащим образом извещение сособственников может в дальнейшем предотвратить возможные споры и защитить право собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом.

С внесением изменений в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 №315-Ф39, вступивших в силу с 01 января 2017 года, допускается продажа доли постороннему лицу ранее установленных сроков. Это возможно в случае, если все участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки, т.е. в надлежащей форме сделают отказ от покупки доли в общей собственности. Представление нотариально удостоверенного отказа является бесспорным подтверждением намерений участника долевой собственности. При совершении отказа в простой письменной форме сделка может

8 См.: Решение Первомайского районного суда г. Омска по делу № 2-2809/2017 от 27.10.2017 г. // URL: https: // rospravosudie.com

9 Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 № 315-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (часть 2). Ст. 4248.

К вопросу об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

быть отложена и нотариусом направлен соответствующий запрос сособственникам. Таким образом, отказ от покупки следует рассматривать в качестве основания, влекущего прекращение вытекающего из отношений общей собственности преимущественного права.

Интересным представляется вопрос о сроках действия отказа от преимущественного права покупки. Предположим, что отказ от права имеет место, а сделка по каким-то причинам откладывается. Срок действия такого отказа законодательно не установлен. В Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей

собственности на недвижимое имущество постороннему лицу10 указано на необходимость руководствоваться требованиями принципа разумности, временные рамки которого могут толковаться по разному. Представляется, что в целях защиты интересов сособственников необходимо установить срок действия отказа от права преимущественной покупки в три месяца и предоставить сособственникам право в течение этого срока заявить о своём желании приобрести долю в общем имуществе.

Таким образом, несмотря на совершенствование законодательства в области общей долевой собственности, при отчуждении доли в недвижимом имуществе остаются вопросы, дальнейший анализ которых необходим.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (ред. от 05.12.2017) // СПС «КонсультантПлюс».

2. Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 № 315-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (часть 2). Ст. 4248.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 03.07.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

4. Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 28.12.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

5. Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ред. 03.07.2016 № 361-Ф3 // СПС «КонсультантПлюс».

6. Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу утв. Письмом Федеральной нотариальной палаты от 31.03.2016 № 1033/03-16-3// СПС «КонсультантПлюс».

7. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 26.01.2016 № 33681/2016 // СПС «КонсультантПлюс».

8. Решение Первомайского районного суда г. Омска по делу № 2-2809/2017 от 27.10.2017 // URL: https: // rospravosudie.com.

9. Тарарышкина И. С. Прекращение права общей долевой собственности // Вестник Рязанского государственного университета им С. А. Есенина. 2009. № 4 (25). С. 117.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1. в случаях, указанных в законе;
2. в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Таким образом, стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении, хотя по закону оно и не требовалось. На практике это происходит чаще всего при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон (или одной из стороны). Нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону.

Что касается случаев обязательности нотариального удостоверения сделок, указанных в законе, то напомним, что последствием несоблюдения нотариальной формы, будет являться ничтожность совершенной сделки, то есть отсутствие правовых последствий ее заключения.

Рекомендуем: "Образцы доверенностей от юридического и физического лица . Виды, форма, сроки доверенности"

Итак, законом установлена обязательность нотариального удостоверения для следующих видов сделок:

Доверенность , выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Нотариальная форма договора залога предусмотрена п. 2 ст. 22 закона N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", где указано, что "договор залога доли или части доли в уставном капитале общества подлежит нотариальному удостоверению".

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению (абз. 2 п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Перевод долга . К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 ГК РФ (п. 4 ст. 391 ГК РФ).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Согласие супруга . Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Соглашение об уплате алиментов заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 100 СК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество , в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона) (ст. 42 закона N 218-ФЗ

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки , а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции от 01.07.2017).

Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества , подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 11 ст. 21 закона N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

Договор инвестиционного товарищества , включающий в себя политику ведения общих дел (инвестиционную декларацию), все вносимые в него изменения (за исключением установленного частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона случая), дополнительные соглашения и приложения к нему, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры об этом подлежат нотариальному удостоверению по месту нахождения уполномоченного управляющего товарища (п. 1 ст. 8 закона N 335-ФЗ "Об инвестиционном товариществе").

Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения подлежат обязательному нотариальному удостоверению и хранению у нотариуса по месту нахождения партнерства и вступают в силу для участников соглашения об управлении партнерством и третьих лиц с момента такого удостоверения. Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения не подлежат государственной регистрации, и сведения о нем и о содержащихся в нем положениях не вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (п. 2 ст. 6 закона N 380-ФЗ "О хозяйственных партнерствах").

Сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале партнерства , в том числе предусматривающая обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства, должна быть совершена в нотариальной форме (п. 3 ст. 12 закона N 380-ФЗ "О хозяйственных партнерствах").

Ситуация, при которой недвижимость разделена на несколько долей, распространена в нашей стране. Это часто становится причиной конфликтов.

Например, если кто-то из дольщиков съезжает, но не хочет отдавать долю в квартире в случае ее продажи. В таких ситуациях приходится искать выход, одним из которых может стать добровольное или принудительное отчуждение от доли в квартире. Специалисты портала Правовед.RU расскажут, как это сделать.

Существует 3 способа лишения права собственности в квартире. К их числу относятся:

• добровольный отказ дольщика;
• принудительное отчуждение на основании решения суда;
• принудительный выкуп незначительной доли в квартире.

Разумеется, в любом случае лучшим вариантом является решение спора без судебного вмешательства. Рассмотрим каждую ситуацию более подробно.

Добровольное отчуждение

Добровольное отчуждение – это наилучший вариант решения конфликта между собственниками. Он поможет избежать потери времени и нервов на длительные судебные разбирательства. Способы добровольного отчуждения:

• продажа;
• обмен;
• дарение;
• рента.

При добровольном отказе от своей доли составляется соответствующий договор. Документ заверяется нотариусом и в обязательном порядке проходит государственную регистрацию. После этой процедуры старый собственник лишается доли. Такой способ гораздо проще принудительного, ведь можно просто заплатить владельцу доли или мирно договориться о бесплатной передаче. Если ничего не получится, придется лишать собственника прав в принудительном порядке.

Обратите внимание!

Дольщики не могут самостоятельно отнять долю других собственников недвижимости. При этом использовать методы давления противозаконно. Поэтому, если мирно договориться не получилось, нужно идти в суд.

Обращение в суд с требованием лишения дольщика права собственности имеет шансы на успех лишь в исключительных случаях. Например, судебный иск будет удовлетворен, если дольщик допустил задолженность за коммунальные услуги, сопоставимую со стоимостью его доли. Также к числу оснований относится нарушение обязательств по погашению ипотеки и совершение правонарушений, которые могут повлечь за собой конфискацию имущества.

Если основание есть, суд должен вынести одно из двух решений: это либо прекращение права собственности, либо публичная реализация имущества.

Есть еще один способ лишения дольщика права собственности. Это принудительный выкуп малозначительной доли. Основания для этого прописаны в Гражданском кодексе. Такое решение возможно в случае, если владелец обладает малой долей и его часть не может быть выделена. При этом у собственника не должно быть интереса в пользовании общим имуществом.

Обратите внимание!

При совпадении указанных факторов суд имеет право обязать собственника продать свою долю остальным владельцам даже при отсутствии согласия со стороны последнего. Все дольщики должны будут оплатить стоимость в равной степени.

Однако здесь следует учитывать и важный нюанс. Гражданский кодекс не отвечает на вопрос, что считается малозначительной долей. Поэтому решение возлагается именно на судью. Судебная практика по этому вопросу крайне неоднозначна. Известны случаи, когда малозначительной признавалась доля 1/12, а в других ситуациях суд счел малозначительными 1/4 недвижимости.

Если суд все-таки принимает решение о принудительном выкупе доли другими дольщиками, им нужно сразу же выплатить денежную компенсацию. Поэтому важным документом в суде является выписка с банковского счета о том, что у покупателей имеется достаточная сумма. Выплата будет произведена по рыночной стоимости, поэтому, перед тем как принять попытку выкупа, нужно будет оценить долю собственника.

Как избежать отчуждения?

Разумеется, большинство владельцев готовы отстаивать свое право собственности. И у них есть реальные возможности сделать это через суд. Однако в таком случае необходимо доказать, что оснований для принудительного лишения или выкупа доли нет.

Итак, как уже говорилось выше, принудительный выкуп может быть назначен лишь при совпадении трех обстоятельств: незаинтересованность в использовании имущества, маленькая доля и невозможность ее выделения. Если же хотя бы один фактор отсутствует, суд не имеет права требовать принудительной продажи доли. Разумеется, лучше всего в таком случае обратиться к профессионалу, который поможет подготовиться к разбирательствам.

Итак, во время рассмотрения дела суду нужно будет удостовериться, что в доме отсутствует комната, равная по квадратуре доле собственника. Например, если в квартире 50 кв. м собственник владеет долей, равной 1/5 и в жилье есть помещение, площадью 10 кв. м, суд не сможет вынести решение в пользу дольщиков, требующих принудительной продажи.

Кроме того, важно и основание, благодаря которому собственник получил свою долю. Если недвижимость была приобретена коллективно несколькими владельцами, вероятность признания доли малозначительной крайне невелика.

Еще один момент, который обязательно рассмотрит суд – нуждаемость владельца. Если у него имеется другое жилье – суд может принять решение в пользу дольщиков. Если жилье единственное – вероятность принудительного выкупа стремится к нулю.

Резюме

Лишить собственника доли в квартире вполне реально. Однако при этом должны выполняться определенные условия, в противном случае не поможет даже суд. Единственный совет в такой ситуации – попытаться решить вопрос добровольно, не доводя до разбирательств.

Если у вас возникли вопросы по отчуждению доли в квартире, решить их поможет квалифицированный юрист портала Правовед.RU. Обратиться за бесплатной консультацией можно, заполнив форму обратной связи на нашем сайте.